Deve-se proceder de imediato o registro do contrato de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Região correspondente.

O contrato deve conter, necessariamente, os seguintes dados:

Nome completo do comprador (pessoa jurídica ou pessoa física) e do vendedor (pessoa jurídica ou pessoa física);

Número da carteira de identidade e do CPF (para pessoas físicas), e do CGC (para pessoa jurídica);

Nacionalidade;

Estado civil e endereço do comprador e do vendedor;

Nome e localização do imóvel, número e data do registro, descrição, confrontações, área e demais características do imóvel;

Preço, prazo, valor do sinal, forma e local do pagamento;

Taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor e sobre as prestações vencidas e não pagas;

Declaração das restrições urbanísticas da legislação local (caso seja encontrada diferença de metragem na área do imóvel - para mais ou para menos - , deverá constar como será feito o acerto).

Por fim, deve-se verificar junto às empresas de água e energia elétrica se não houve ligações anteriores no local do imóvel adquirido, e se há débito (s) referentes àquele (s) endereço (s).

Há relação de consumo nos termos do Código de Defesa do Consumidor?

O vendedor do lote é considerado fornecedor de produto (o lote), ficando sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor.

Uma atenção especial deve ser dedicada às cláusulas abusivas ou "leoninas" (aquelas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada). A lei impõe a nulidade dessas cláusulas, dependendo da gravidade e das suas conseqüências.

Como exemplo de cláusula leonina em contrato de compra e venda de lote podemos citar a que determina que as prestações pagas não serão devolvidas em caso de inadimplência do comprador/consumidor. Esta cláusula, por força do Código de Defesa do Consumidor, é considerada nula (inexistente), tendo o vendedor o dever legal de restituir ao comprador todas as parcelas pagas.

Imóveis em construção

Principais irregularidades na venda de imóveis em construção ou na planta:

1) A veiculação de anúncios sem o número do registro da incorporação. Esta determinação está presente no § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, costuma-se indicar no Contrato de Compra e Venda outros números, como o número de registro do terreno, número do registro da Convenção de Condomínio ou o número do protocolo do registro;

b) A venda de imóveis antes do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Esta determinação está presente no artigo 32 da Lei 4.591/64.

c) A venda de imóveis hipotecados junto a agentes financeiros caracteriza fraude, e impede que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;

d) Alterações no projeto da edificação, já aprovado junto a Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados;

e) Atraso na entrega do imóvel;

f) A utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configura propaganda enganosa;

g) A cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;

h) A inserção, no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, de designações não regulamentadas tais como regime de preço fechado, área útil, área total ou ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Fonte: Procon, baseado na Lei Federal nº 4.591

Imóveis - Em construção

O que deve ser investigado para não cair em golpes?

O comprador deve ficar muito atento e evitar fechar negócio se:

a) existir hipoteca sobre a incorporação;

b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular (verificar na Prefeitura);

d) a empresa não for idônea (verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON);

Imóveis - Aluguel

Quais os dados que devem constar, necessariamente, em um contrato de locação:

a) O nome e qualificação completa do locador, do locatário e do fiador, se houver;

b) A descrição e o endereço do imóvel locado;

c) O valor do aluguel, o índice de reajuste, e a sua periodicidade;

d) A forma e o local do pagamento;

e) A modalidade de garantia apresentada (através de fiador, de depósito prévio ou de seguro fiança);

f) A discriminação dos encargos cujo pagamento caberá ao locatário (condomínio, água, luz, IPTU, etc);

g) A destinação da utilização do imóvel (residencial ou comercial);

h) O prazo de duração do contrato;

i) Uma cláusula de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel;

j) Um termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato.

Válido ressaltar que o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.

O que o locatário de um imóvel deve e não deve pagar, além do aluguel?

Deve pagar:

As despesas ordinárias de condomínios (isto inclui: limpeza, conservação e consumo de água, gás e luz em relação às áreas e equipamentos de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico; além os gastos com salários e encargos trabalhistas dos empregados do prédio). É sua obrigação o pagamento do I.P.T.U.

Não deve pagar:

O locatário não deve pagar o fundo de reserva, bem como as despesas extraordinárias (por exemplo, referentes à compra de equipamentos de segurança, de combate a incêndio e de comunicação; troca de pisos e pintura do edifício; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e instalação de porteiros eletrônicos e de antenas coletivas).

O que acontece quando o prazo do contrato de locação é inferior a 30 meses?

Nestes casos, com o término do prazo do contrato, a locação automaticamente se transforma em uma locação por prazo indeterminado. Assim, o locatário tem o direito de continuar no imóvel.

Neste tipo de contrato de locação (com prazo inferior a 30 meses), o locador que desejar a desocupação do imóvel pelo locatário, somente poderá exigir a entrega do imóvel se apresentar uma razão para tanto. Esta razão poderá ser, por exemplo, a necessidade do imóvel para uso próprio ou de parente ou para uso do cônjuge ou companheira, ou para a realização de reformas.

A lei de locações chama isto de denúncia motivada ou denúncia cheia.

Caso o locatário não pague o aluguel previsto em contrato, o locador poderá pedir o despejo do imóvel?

Sim. Na falta de pagamento, pelo locatário, do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá ajuizar uma ação de despejo.

Nesse caso, o locatário receberá uma citação judicial, e terá um prazo de quinze dias para apresentar a sua defesa (através de advogado), ou depositar o valor atrasado (purgação da mora).

Imóveis - Aluguel

Quais são as principais diferenças entre as locações residenciais e as não residenciais?

As locações não residenciais são feitas por empresas de um modo geral (lojas, escritórios etc...).

A principal diferença entre a locação residencial, e a não residencial, é que o locatário empresa tem o direito à renovação da locação, ou seja, tem o direito preferencial de permanecer no prédio locado, por um novo período de tempo, igual ao período do contrato que está se encerrando.

Quais as obrigações do locador caso deseje vender um imóvel alugado?

O locador tem a obrigação de oferecer ao locatário a venda do imóvel, nas mesmas condições que ofereceria a um terceiro.

A lei chama está prerrogativa de direito de preferência na compra do imóvel pelo locatário.

Quais são as principais modalidades de garantia que o locador pode exigir para alugar seu imóvel?

O locador pode exigir do locatário caução em dinheiro (através de um depósito em conta remunerada - poupança), seguro fiança ou fiador.

Caso a locação não esteja garantida por uma dessas três modalidades, o locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Assim, ao invés de receber o aluguel no final do mês ou início do mês seguinte, o locatário deve pagar até o sexto dia do mês a vencer (ou seja, antes de usufruir o mês).

A modalidade de garantia mais comum exigida é a de um fiador, geralmente com renúncia ao chamado benefício de ordem na cobrança, ou seja, pode o locador cobrar diretamente do fiador ou do locatário.

Pode existir contrato verbal de locação?

Nesta modalidade de contrato, o escrito é o mais comum e mais eficaz, pois delimita e explica, ‘no papel’, os direitos e os deveres de cada parte.

Entretanto, é possível o contrato de locação verbal, cuja existência poderá ser comprovada através de recibos de pagamento, ou mesmo de testemunhas.

No caso de contrato verbal de locação, a desocupação do imóvel poderá se dar apenas através da denúncia cheia, ou seja, aquela em que o locador dá razões para o seu pedido de desocupação.

São deveres do locador:

a) Entregar o imóvel em condições de uso;

b) Responder por problemas anteriores à locação;

c) Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;

d) Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;

e) Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);

f) Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

g) Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;

h) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns e contribuição para fundo de reserva.

Imóveis - Sistema Financeiro da Habitação

Quais imóveis podem ser financiados?

Na maioria dos casos os imóveis financiados pelo SFH são residenciais.

Entretanto, existe a possibilidade de financiamentos para aquisição de terrenos, construções e imóveis comerciais.

A aplicação dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições financeiras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) deve obedecer a seguinte distribuição: faixa 1 - 56% em financiamentos no âmbito do SFH; faixa 2 - 7% em financiamentos habitacionais a taxas de mercado; faixa 3 - 7% em outras operações de financiamento imobiliário a taxa de mercado; faixa 4 - 15% é recolhido ao Banco Central como encaixe obrigatório; e faixa 5 - o restante pode ser mantido em disponibilidades financeiras ou aplicado em operações assim chamadas "faixas livres."

Para aquisição de :

• terreno: utiliza-se os recursos da faixa 5 e obriga a hipoteca do imóvel
• construção ou ampliação de imóvel residencial: utiliza-se os recursos das faixas 1, 2, 3 e 5
• construção ou ampliação de imóvel comercial: utiliza-se os recursos das faixas 3 e 5.

Imóveis - Sistema Financeiro da Habitação

O comprador terá que pagar a diferença do saldo (se houver), ao término do contrato de financiamento?

Caso haja no contrato uma cláusula de cobertura pelo FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial, este fundo quitará o saldo.

Caso não haja esta cláusula no contrato, o comprador terá que renegociar o saldo residual com o agente financeiro, ou poderá quita-lo em parcela única.

Como proceder caso o agente financeiro cobrar parcelas maiores do que as devidas?

Este será o momento para o comprador pedir a revisão do cálculo das importâncias cobradas a mais. Constatada a cobrança abusiva, o agente financeiro deverá ressarcir o comprador, devolvendo os valores cobrados a mais, corrigidos pelo índice da caderneta de poupança, ou ainda através de compensação com as prestações futuras (redução ou mesmo isenção no pagamento).

Quais são as instituições que concedem financiamento para a aquisição da casa própria?

São as instituições que integram o SFH – Sistema Financeiro de Habitação, na qualidade de agentes financeiros. São os seguintes:

• os Bancos Múltiplos com carteira de crédito imobiliário;
• as Caixas Econômicas;
• as Sociedades de Crédito Imobiliário;
• as Associações de Poupança e Empréstimos;
• as Companhias de Habitação;
• as fundações habitacionais;
• os institutos de previdência;
• as Companhias Hipotecárias;
• as Centrais Hipotecárias dos clubes militares;
• os montepios estaduais e municipais e
• as entidades e fundações de previdência privada.

Lazer e Turismo - Bagagem

Para quem vai ao exterior quais são as isenções? Isenção de Caráter Geral

A isenção aplicável aos bens que constituam bagagem de viajante procedente do exterior abrange o imposto de importação e o imposto sobre produtos industrializados.

A bagagem acompanhada está isenta relativamente a:

I - livros, folhetos e periódicos;

II - roupas e outros artigos de vestuário, artigos de higiene e do toucador, e calçados, para uso próprio do viajante, em quantidade e qualidade compatíveis com a duração e a finalidade da sua permanência no exterior;

III - outros bens, observado o limite de valor global de:
a) US$ 500.00 (quinhentos dólares dos Estados Unidos) ou o equivalente em outra moeda, quando o viajante ingressar no País por via aérea ou marítima;
b) US$ 150.00 (cento e cinqüenta dólares dos Estados Unidos) ou o equivalente em outra moeda, quando o viajante ingressar no País por via terrestre, fluvial ou lacustre.

Por ocasião do despacho aduaneiro, é vedada a transferência, total ou parcial, do limite de isenção para outro viajante, inclusive pessoa da família.

O direito à isenção poderá ser exercido uma vez a cada trinta dias.


Isenção para o Brasileiro ou estrangeiro que retorna em Caráter Permanente

O brasileiro e o estrangeiro, portador de Cédula de Identidade de Estrangeiro expedida pelo departamento de Polícia Federal, que tiverem permanecido no exterior por período superior a um ano e retornarem em caráter definitivo, terão direito à isenção de impostos para os seguintes bens, usados, trazidos como bagagem desacompanhada:

a) roupas e outros artigos de vestuário, artigos de higiene e do toucador, e calçados, para uso próprio do viajante;

b) móveis e outros bens de uso doméstico;

c) ferramentas, máquinas, aparelhos e instrumentos necessários ao exercício de sua profissão, arte ou ofício;

d) obras por ele produzidas.

O tempo de permanência no exterior e o exercício da atividade profissional devem ser comprovados junto à autoridade aduaneira com jurisdição sobre o local de despacho dos bens.

Meio Ambiente

Lei de Crimes Ambientais

A partir da edição da lei nº 9.605 de 12.2.1998, a degradação do meio ambiente passa a ser, mais do que nunca, reconhecida como crime, inobstante a indenização civil também devida. Para a verificação e responsabilização criminal deve ser levado em conta o grau de culpa do agente, não se admitindo a responsabilidade criminal objetiva.

Tal responsabilização abrange também as pessoas jurídicas (empresas), às quais poderão ser aplicadas penas restritivas de direito, como prestação de serviços à comunidade, suspensão das atividades, prestação pecuniária, e multas.